,,Słynna” ustawa zmieniająca, na mocy której to spółka komandytowa uzyskała status podatnika CIT, wprowadziła do polskiego porządku prawnego (CIT/PIT) także instytucję tzw. ,,spółki nieruchomościowej”. Oczywiście wejście w życie nowej regulacji pociągnęło za sobą (budzące często wątpliwości) obowiązki nałożone na spółki nieruchomościowe.
Czym jest spółka nieruchomościowa?
Dekodując definicje ustawowe, obejmuje ona podmioty obowiązane do sporządzenia bilansu w rozumieniu przepisów o rachunkowości, których:
- w przypadku rozpoczynających działalność- na pierwszy dzień roku podatkowego/ obrotowego co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów (bezpośrednio lub pośrednio) stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium RP (lub praw do takich nieruchomości) oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł;
- w przypadku kontynuujących działalność- na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy/ obrotowy co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów (bezpośrednio lub pośrednio) stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium RP (lub praw do takich nieruchomości) i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 złotych oraz w roku poprzedzającym przychody podatkowe/ przychody ujęte w wyniku finansowym netto z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości[1] oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu przychodów podatkowych/ przychodów ujętych w wyniku finansowym netto.
Należy więc zauważyć, że o statusie spółki nieruchomościowej decyduje przede wszystkim struktura jej aktywów. Podkreślenia wymaga także, iż definicja spółki nieruchomościowej jest bardzo skomplikowana i budzi wiele wątpliwości. Jedną z takich wątpliwości było ustalenie, co miał na myśli ustawodawca, wskazując, że o charakterze spółki nieruchomościowej decyduje także posiadanie aktywów nieruchomościowych w formie ,,pośredniej”. Zgodnie z odpowiedzią z dnia 18 marca 2021 roku na interpelacje poselską nr. 20317, oceniając posiadanie pośrednie [jako kryterium kwalifikujące uzyskanie przez podmiot statusu spółki nieruchomościowej], uwzględnić należy także wartość nieruchomości położonych na terytorium RP, posiadanych przez spółki, do których podmiot ma tytuły uczestnictwa w proporcji do wielkości posiadanego udziału w takich spółkach. Powyższe może spowodować, że podmioty, które to ,,na pierwszy rzut oka” nie posiadają statusu spółki nieruchomościowej, jednak spełniają tę definicję. Problematyka z ustaleniem, czy dany podmiot jest spółką nieruchomościową, dotyczy w głównej mierze grup kapitałowych działających w branży deweloperskiej, gdyż bardzo często ich model biznesowy jest związany z zawiązywaniem nowych spółek celowych pod daną inwestycję.
Co się wydarzy, jeśli ustalimy, że dany podmiot jest spółką nieruchomościową?
Wprowadzenie instytucji spółki nieruchomościowej wiąże się przede wszystkim z pełnieniem przez nią roli płatnika- w sytuacji gdy dochodzi do zbycia jej akcji, opio, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, o ile:
- stroną dokonującą zbycia jest podmiot niemający siedziby lub zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub osoba fizyczna niemająca miejsca zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej ( chodzi o podmioty posiadające w Polsce ograniczony obowiązek podatkowy)
oraz
- przedmiotem transakcji zbycia są udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo opio dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, w spółce nieruchomościowej.
Należy więc zauważyć, iż powyższa problematyka dotyczy sytuacji, gdy w ramach struktury udziałowej występuje nierezydent. Zakładając, iż taka sytuacja ma miejsce, spółka nieruchomościowa (a nie zbywca) ma obowiązek rozliczenia jako płatnik podatku dochodowego tj. musi pobrać zaliczkę podatek (19%) oraz wpłacić ją na rachunek urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiąca, w którym dokonano transakcji. Oczywiście, w celu dopełnienia powyższych obowiązków, spółka nieruchomościowa musi przede wszystkim wiedzieć o transakcji oraz dysponować szczegółowymi informacjami jej dotyczącymi- w szczególności dot. kwot transakcji. Co, jeśli spółka nieruchomościowa informacji tych nie posiada? W takim wypadku, zgodnie z przepisami, powinna ustalić zaliczkę na podatek w wysokości 19% wartości rynkowej zbywanych udziałów (akcji), opoi, tytułów uczestnictwa albo praw o podobnym charakterze. Zgodnie z wyżej wspominaną już interpelacją zaliczka powinna zostać zapłacona na indywidualny rachunek podatkowy płatnika.
Warto także wskazać, że w przypadku spółek nieruchomościowych niemających siedziby lub zarządu na terytorium RP, ustawa nowelizująca wprowadziła dodatkowo obowiązek ustanowienia przedstawiciela podatkowego. Niedopełnienie tego obowiązku jest równoznaczne z nałożeniem na taką spółkę nieruchomościową kary pieniężnej- w wysokości nawet do miliona złotych. Dodatkowo, indywidualne dane spółek nieruchomościowych podlegają publikacji w Biuletynie Informacji Publicznej.
Co istotne, bycie spółką nieruchomościową wiąże się także z obowiązki raportowymi do Szefa KAS (w terminie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego/ obrotowego spółki nieruchomościowej). Warto wskazać, że obowiązek raportowy ciąży zarówno na spółce nieruchomościowej, jak i na wspólnikach tej spółki[2]. Co jest przedmiotem raportowym? W przypadku spółki nieruchomościowej do Szefa Kas należy przedłożyć informację o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały (akcje), opio, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw. W przypadku z kolei jej szeroko pojętych wspólników należy podać informację o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziałów (akcji), opio, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze. Wyżej wskazane informacje mają być przekazywane według stanu na ostatni dzień roku podatkowego/ obrotowego spółki nieruchomościowej. W tym kontekście duże wątpliwości rodziło ustalenie, czy pierwsze informacje mają zostać przekazane do już do 31 marca 2021 roku, czy też dopiero do 31 marca 2022 roku. Na szczęście wyżej wskazana odpowiedź na interpelacje rozwiała na korzyść wątpliwości podatników, gdyż o ile rok podatkowy spółki nieruchomościowej jest równy kalendarzowemu, to pierwsze informacje musza być złożone dopiero do końca marca 2022 roku (ponieważ dopiero z dniem 1 stycznia 2021 roku spółka nieruchomościowa uzyskała tożsamość jurydyczną).
Podsumowując, wprowadzona do polskiego porządku prawnego instytucja spółki nieruchomościowej niesie za sobą wiele obowiązków natury podatkowej. Co istotne, wyżej omawiany obowiązek raportowy do Szefa KAS nie ogranicza się do sytuacji, gdy spółka nieruchomościowa ma zagranicznych udziałowców. Dodatkowo, aktualna wersja deklaracji rocznych (CIT-8[30]) w informacjach dodatkowych wymaga od podatnika określenia, czy spełnia definicję spółki nieruchomościowej.
[1] o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4[3] ustawy o CIT/ art. 3 ust. 2b pkt 6 ustawy o PIT
[2] posiadający, bezpośrednio lub pośrednio, w spółce nieruchomościowej udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze
